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Argan: une cote de confiance méritée!

Grâce à son positionnement original sur les entrepôts premium, la foncière connait une forte progression de son patrimoine immobilier et de ses revenus. La surcote par rapport à l’actif net réévalué est justifiée par un pipeline de projets bien garni.

Argan Pixabay.com
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Tout semble réussir à Argan. Cette société foncière est spécialisée sur le segment à la fois original et porteur des entrepôts premium, dont elle assure elle-même le développement, l’entretien et la gestion locative. Au 30 juin dernier, le patrimoine se constituait de 60 entrepôts situés en France d’une surface totale de 1,7 million de m2 et valorisés 1,7 milliard d’euro. Mais l’affaire contrôlée par la famille Le Lan, vient de changer de dimension en faisant l’acquisition, sous réserve de l’approbation d’une prochaine assemblée générale, de la société Cargo, propriétaire de 22 plateformes logistiques premium en France d’une surface de 1,1 million de m2 et tous loués à Carrefour avec une durée moyenne résiduelles des baux de 6 ans environ. Le prix de 898 millions d’euros sera payé à hauteur de 619 millions  en numéraire et le solde par une augmentation de capital réservée à certains associés de la SCI qui détenait les actifs de Cargo, dont Carrefour et le Crédit Agricole. Au final, le patrimoine va donc être porté à 2,8 millions de m2 répartis sur 85 plateformes.

La présence de Carrefour au capital d’Argan constituera un gage de visibilité pour l’avenir dans la mesure où le renouvellement des baux ne devrait pas poser de problème. C’est aussi un vecteur de croissance pour de possibles implantations futures du distributeur. Avant cette opération, Argan s’était fixé pour objectif de faire progresser la valeur de son patrimoine de 35% en trois ans et d’améliorer dans le même temps ses revenus locatifs de 30% pour les hisser à 110 millions d’euros à l’horizon 2021. Une nouvelle feuille de route devra donc être construite en tenant compte des importants actifs repris à Carrefour et l’on peut faire confiance à l’équipe dirigeante alors que l’actif net réévalué a quasiment déjà triplé en trois ans sur la période  allant de 2016 à 2018. La qualité de gestion se mesure aussi au taux d’occupation des locaux élevé. Il atteignait 99% au 30 juin. Difficile de faire mieux !

 

Hausse de 300% de l’action en 5 ans

 

Compte tenu de l’acquisition de Cargo, la direction a indiqué que les revenus devraient progresser d’environ 17% cette année pour atteindre 100 millions d’euros avec un seul trimestre de consolidation des nouveaux actifs. Cela signifie qu’avec une année pleine de consolidation, les revenus du groupe pourraient dépasser 130 millions en 2020. Les cash-flows élevés et réguliers devraient favoriser un désendettement rapide. A la fin du premier semestre, la dette représentait seulement 51% de la valeur du patrimoine et la faiblesse des taux actuels va permettre à Argan de trouver des sources de financement bon marché auprès des banques, alors que le coût de la dette est déjà bas à 1,90%.

Logiquement, le dividende devrait progresser dans la même proportion que les revenus pour évoluer l’an prochain autour de 1,60 euro par action. Il en ressort un rendement assez limité de 2,5% pour une foncière. Il faut dire que le cours de bourse a progressé de 52% depuis le début de l’année et de 300% en cinq ans. Le dossier doit surtout être appréhendé dans la perspective d’une augmentation rapide et régulière de la valeur du patrimoine immobilier. La surcote boursière de 35% par rapport à l’actif net réévalué au 30 juin (48,1 euros par action hors droits) ne doit donc pas constituer un facteur dissuasif.

Notre conseil : achetez Argan à 63 euros pour viser 75 euros. Code Isin : FR0010481960.

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